Kira Stopajı (İşyeri) Hesaplama

Kira stopajı (iş yeri) nedir?

Kira stopajı, iş yeri kira ödemelerinde kiracının brüt kira tutarı üzerinden kesip vergi dairesine yatırdığı gelir vergisi tevkifatıdır. Burada kiracı, vergi sorumlusu sıfatıyla hareket eder: yani vergiyi mülk sahibi yerine kiracı keser ve devlete öder. Mülk sahibine ise kesinti yapılmış net kira ödenir. Bu uygulama 193 Sayılı Gelir Vergisi Kanunu'nun 94. maddesine dayanır.

İş yeri kira stopajı, kira gelirinden alınacak verginin bir kısmının kaynakta peşin tahsil edilmesini sağlar. Mülk sahibi yıllık beyannamesinde kira gelirini beyan ettiğinde, yıl içinde kesilen bu stopajı hesaplanan vergiden mahsup eder. Böylece stopaj, ödenecek vergiye sayılan bir ön ödeme niteliği taşır.

İş yeri kira stopaj oranı kaçtır?

2026 yılı itibarıyla iş yeri kira stopaj oranı %20'dir. Yani brüt kiranın beşte biri stopaj olarak kesilir. Bu oran 2007'den bu yana geçerli olup, Covid-19 döneminde geçici olarak %10'a indirilmiş, 2022 vergilendirme döneminden itibaren yeniden %20 olarak uygulanmaya başlanmıştır.

Oran, Cumhurbaşkanı kararı veya mevzuat değişikliğiyle güncellenebilir. Hesaplamanızı yaparken döneme ait güncel oranı teyit etmeniz önemlidir. Bu aracımız varsayılan olarak güncel %20 oranını kullanır.

Kira stopajı nasıl hesaplanır?

Hesaplama oldukça basittir. Stopaj = Brüt kira × %20 ve Net kira = Brüt kira − Stopaj formülleri kullanılır. Net kira aynı zamanda brütün %80'ine eşittir. İki yönde de hesap yapmak mümkündür:

• Brütten nete: Brüt kira biliniyorsa, stopaj ve net kira bulunur.
• Netten brüte: Mülk sahibine ödenecek net rakam biliniyorsa, sözleşmeye yazılacak brüt kira bulunur. Formül: Brüt = Net ÷ 0,80.

Örnek 1: Brütten nete hesaplama

Aylık brüt iş yeri kirası 30.000 TL olan bir kira sözleşmesini ele alalım:

• Stopaj = 30.000 × %20 = 6.000 TL
• Net kira (mülk sahibine ödenen) = 30.000 − 6.000 = 24.000 TL
• Kiracı 6.000 TL'yi muhtasar beyanname ile vergi dairesine yatırır.

Bu örnekte kiracının toplam kira yükü yine 30.000 TL'dir; bunun 24.000 TL'si mülk sahibine, 6.000 TL'si vergi dairesine gider.

Örnek 2: Netten brüte hesaplama

Diyelim ki taraflar mülk sahibinin elinde net 16.000 TL kalmasını istiyor. Sözleşmeye yazılacak brüt kira şöyle bulunur:

• Brüt kira = 16.000 ÷ 0,80 = 20.000 TL
• Stopaj = 20.000 × %20 = 4.000 TL
• Net kira = 20.000 − 4.000 = 16.000 TL (hedeflenen tutar)

Net üzerinden anlaşıldığında, brütü yanlış hesaplamak en sık yapılan hatadır. Net rakamı doğrudan 1,20 ile çarpmak yanlış sonuç verir; doğru yöntem net tutarı 0,80'e bölmektir.

Brüt ve net kira karşılaştırma tablosu

Aşağıdaki tabloda farklı brüt kira tutarları için %20 stopajla oluşan stopaj ve net kira değerleri gösterilmiştir:

Tablodan da görüldüğü gibi net kira her zaman brütün %80'i, stopaj ise %20'sidir. Hangi brüt rakamı olursa olsun bu oran sabit kalır.

Konut kirasında stopaj var mı?

Hayır. Konut kiralarında stopaj uygulanmaz. Stopaj yükümlülüğü yalnızca iş yeri (ticari, mesleki, sınai amaçlı) kiralamalarda ve ödemeyi yapan tarafın vergi sorumlusu olduğu durumlarda doğar. Örneğin bir şirket, bir esnaf işletmesi veya gerçek usulde vergilendirilen bir mükellef iş yeri kiralarsa stopaj keser.

Kiracının basit usulde vergilendirilen bir mükellef veya vergiden muaf esnaf olması ya da hiçbir ticari faaliyeti bulunmayan bir gerçek kişi olması gibi durumlarda stopaj yükümlülüğü farklılaşabilir. Konut olarak kullanılan taşınmazların kirasında ise kiracı kim olursa olsun stopaj kesilmez; konut kira geliri yıllık beyanname ile mülk sahibi tarafından beyan edilir.

Stopaj nasıl ve ne zaman ödenir?

Kesilen kira stopajı, kiracı tarafından muhtasar ve prim hizmet beyannamesi (kısaca muhtasar beyanname) ile vergi dairesine bildirilir ve ödenir. Beyanname genellikle aylık dönemler halinde, kesintinin yapıldığı ayı izleyen ayın belirli gününe kadar verilir. Üç ayda bir beyanname verme şartlarını taşıyan mükellefler için dönem üç aylık da olabilir.

Mülk sahibi, yıl sonunda kira gelirini gerçek usulde beyan ediyorsa, yıl içinde kesilen bu stopajları yıllık beyannamede hesaplanan gelir vergisinden mahsup eder. Mahsup sonrası fazla ödenen stopaj varsa iade veya gelecek borçlara mahsup talep edilebilir.

Sık yapılan hatalar

• Neti 1,20 ile çarpmak: Netten brüte geçerken yanlış katsayı kullanmak. Doğrusu net tutarı 0,80'e bölmektir.
• Konut kirasına stopaj uygulamak: Konut kiralarında stopaj olmadığını unutmak ve gereksiz kesinti yapmak.
• Stopajı mülk sahibinden beklemek: Stopajı kesip yatırma sorumluluğu kiracıdadır, mülk sahibi değil. Bu sorumluluk sözleşmeyle tamamen ortadan kalkmaz.
• KDV ile karıştırmak: Kira stopajı gelir vergisi tevkifatıdır; iş yeri kira faturasındaki KDV ile aynı şey değildir. İkisi ayrı hesaplanır.
• Brüt yerine neti beyan etmek: Mülk sahibinin beyanı brüt kira üzerinden yapılır; kesilen stopaj mahsup edilir.
• Eski oranı kullanmak: Geçici %10 döneminin sona erdiğini bilmemek ve %10 ile hesaplamak.

Pratik ipuçları

• Sözleşmeyi net mi brüt mü yazdığınıza dikkat edin: "Mülk sahibine net 25.000 TL ödenecektir" ifadesi ile "brüt kira 25.000 TL'dir" ifadesi çok farklı vergi yükü doğurur. Tartışmayı önlemek için sözleşmede tutarın brüt mü net mi olduğunu açıkça belirtin.
• Net pazarlık yapıyorsanız brütü mutlaka hesaplayın: Mülk sahibi net rakam istiyorsa, brüt tutarı 0,80'e bölerek bulun ve sözleşmeye brütü yazın.
• Stopajı zamanında yatırın: Beyanname ve ödeme tarihlerini kaçırmak gecikme faizi ve cezaya yol açar.
• Belgeleri saklayın: Hem kiracı hem mülk sahibi için stopaj dekontu ve beyanname, ileride mahsup ve denetim için önemlidir.
• Banka üzerinden ödeyin: İş yeri kira ödemelerinin banka veya finans kuruluşu aracılığıyla yapılması yasal bir zorunluluktur ve takibi kolaylaştırır.

Bu aracı kimler kullanmalı?

İş yeri kiralayan şirketler, esnaf ve serbest meslek mensubu kiracılar; kira gelirini doğru beyan etmek isteyen mülk sahipleri; muhasebeciler ve mali müşavirler bu hesaplayıcıyı kullanabilir. Brüt kirayı girmeniz yeterlidir; stopaj ve net kira anında çıkar. Net üzerinden anlaşma yaptıysanız, brütü bulmak için netten brüte formülünü uygulayabilirsiniz.

Bilgilendirme: Bu içerik ve hesaplama aracı yalnızca bilgilendirme amaçlıdır; yatırım, vergi veya yasal tavsiye niteliği taşımaz. Stopaj oranları ve uygulama esasları mevzuatla değişebilir. Kendi durumunuza özel kesin sonuç için bir mali müşavir veya vergi dairesine danışmanız önerilir.