Kira Geliri Vergisi Hesaplama

Kira geliri vergisi nedir?

Kira geliri vergisi, bir konutu veya iş yerini kiraya vererek elde ettiğiniz gelir üzerinden ödediğiniz gelir vergisidir. Gelir Vergisi Kanunu'nda bu kazanç "gayrimenkul sermaye iradı" olarak adlandırılır. Yıl içinde elde ettiğiniz brüt kira toplamından önce konutlara özgü istisna düşülür, ardından gider indirimi uygulanır; geriye kalan tutar (matrah) artan oranlı gelir vergisi tarifesine tabi tutulur. Kira geliri vergisi hesaplama aracı bu adımların tamamını sizin için otomatik yapar.

Aracımız hem mesken (konut) hem de iş yeri senaryolarını destekler. Yıllık kira gelirinizi, geçerli istisna tutarını ve gider yönteminizi girdiğinizde matrahı, ödenecek vergiyi ve vergi sonrası elinizde kalacak net tutarı tek ekranda gösterir.

Kira geliri vergisi nasıl hesaplanır?

Hesaplama mantığı sırasıyla şu adımlardan oluşur:

• Brüt kira toplamı: Yıl boyunca tahsil ettiğiniz tüm kira ödemelerini toplayın.
• İstisna düşülmesi: Yalnızca konut kira gelirinde, yıllık konut istisnası brüt tutardan çıkarılır. İş yeri kirasında istisna uygulanmaz.
• Gider indirimi: İstisna sonrası kalan tutardan götürü gider (%15) veya gerçek gider yöntemiyle giderleriniz indirilir.
• Matrahın bulunması: Gider indiriminden sonra kalan tutar vergi matrahıdır.
• Tarifenin uygulanması: Matraha 2026 artan oranlı gelir vergisi tarifesi (%15–%40) uygulanır ve ödenecek vergi bulunur.

Aracımız bu beş adımı tek seferde işler; siz yalnızca yıllık kira gelirini, güncel istisnayı ve yöntemi girersiniz.

2026 konut kira geliri istisnası

Konut kira gelirinde, gelirin belirli bir kısmı her yıl gelir vergisinden istisna tutulur. 2026 yılı için konut kira geliri istisnası 58.000 TL'dir. Yıllık konut kira geliriniz bu tutarın altındaysa beyanname vermeniz gerekmez; üzerindeyse aşan kısım değil, tamamı için beyanname verir ve istisnayı brüt tutardan düşersiniz.

Önemli ayrıntı: İstisna tutarı her yıl yeniden değerleme oranına göre güncellenir. Bu nedenle araç, hesaplamayı girdiğiniz güncel istisna değeriyle yapar. Beyandan önce kesin tutarı her zaman Gelir İdaresi Başkanlığı (GİB) üzerinden teyit edin. İstisnadan yararlanmak için kira gelirini süresinde beyan etmeniz ve ticari/zirai/mesleki kazanç nedeniyle beyanname veren biri olmamanız gerekir.

Götürü gider mi, gerçek gider mi? Yöntem karşılaştırması

İstisna düşüldükten sonra gider indirimi için iki yöntem arasından birini seçersiniz. Seçim, ödeyeceğiniz vergiyi doğrudan etkiler.

Götürü gider yöntemi, istisna sonrası kalan tutarın %15'ini hiçbir belge istemeden indirir; pratiktir. Gerçek gider yöntemi ise konut kredisi faizi, sigorta, bakım-onarım, emlak vergisi gibi gerçek harcamalarınızı indirmenize olanak tanır. Giderleriniz kira gelirinizin %15'ini aşıyorsa gerçek gider genellikle daha az vergi ödetir. Aracımızdaki kutucuğu işaretleyerek iki yöntemin sonucunu karşılaştırabilirsiniz.

2026 gelir vergisi tarifesi

Matraha aşağıdaki artan oranlı tarife uygulanır. Tarife dilimli çalışır: her dilime yalnızca o dilime düşen tutar için ilgili oran işlenir.

Bu dilimler her yıl güncellenir; araç 2026 değerleriyle hesaplama yapar.

Adım adım örnek hesaplama

Örnek 1 — Konut, götürü gider: 2026'da aylık 20.000 TL'den yıllık 240.000 TL konut kira geliri elde ettiniz.

• Brüt kira: 240.000 TL
• İstisna (2026): 58.000 TL → kalan 182.000 TL
• Götürü gider %15: 182.000 × 0,15 = 27.300 TL indirim → matrah 154.700 TL
• Vergi (%15 dilimi içinde): 154.700 × 0,15 = 23.205 TL
• Vergi sonrası kalan: 240.000 − 23.205 = 216.795 TL

Örnek 2 — İş yeri kirası (istisna yok): Yıllık 240.000 TL iş yeri kira geliriniz var ve götürü gideri seçtiniz.

• Brüt kira: 240.000 TL (istisna uygulanmaz)
• Götürü gider %15: 240.000 × 0,15 = 36.000 TL → matrah 204.000 TL
• Vergi: ilk 190.000 için %15 = 28.500 TL; kalan 14.000 için %20 = 2.800 TL → toplam 31.300 TL

İş yerinde tahsilat sırasında genellikle %20 stopaj yapılır; beyanda hesaplanan vergiden bu stopaj mahsup edilir. Aracımız brüt kira üzerinden yıllık vergiyi gösterir; stopaj mahsubunu ayrıca dikkate alın.

Beyanname dönemi ve ödeme

Kira geliri yıllık gelir vergisi beyannamesiyle bildirilir. Beyan dönemi, gelirin elde edildiği yılı izleyen yılın Mart ayıdır. Yani 2025 takvim yılında elde edilen kira geliri 2026 Mart'ında beyan edilir. Hesaplanan vergi genellikle iki eşit taksitte (Mart ve Temmuz) ödenir. Beyanı GİB Hazır Beyan Sistemi üzerinden elektronik olarak kolayca tamamlayabilirsiniz.

Sık yapılan hatalar

• İş yerinde istisna sanmak: Yıllık 58.000 TL istisna yalnızca konut içindir; iş yeri kirasında istisna yoktur.
• İstisnayı eski değerle hesaplamak: Tutar her yıl değişir; güncel rakamı girmezseniz vergi yanlış çıkar.
• Birden fazla konutta istisnayı tekrar tekrar düşmek: İstisna, toplam konut kira gelirine yalnızca bir kez uygulanır.
• Tahsil edilmeyen kirayı saymak: Vergi, tahakkuk değil tahsil esasına göre fiilen elde edilen kira üzerinden hesaplanır.
• Götürü gider seçiminin 2 yıl bağlayıcı olduğunu unutmak: Götürüyü seçtiğiniz yıl ve izleyen 2 yıl gerçek gidere dönemezsiniz.
• Tarifeyi tek oranla işlemek: Vergi dilimlidir; tüm matraha en yüksek oranı uygulamak yanlıştır.

İpuçları

• Gerçek giderlerinizi (kredi faizi, sigorta, onarım) yıl boyunca belgeleyin; gerçek gider yöntemi avantajlı olabilir.
• Yeni alınan konutta, iktisap bedelinin %5'i ilk 5 yıl gerçek gider olarak indirilebilir; bu durumda gerçek gider çoğu zaman daha kârlıdır.
• Beyandan önce istisna ve dilim tutarlarını GİB'den teyit edin; araç güncel değerle çalışsa da kesin tutar resmî kaynaktır.
• Hem götürü hem gerçek gideri aracımızda deneyip düşük vergi çıkan yöntemi seçin.
• Beyanı Mart'ta son güne bırakmayın; geç beyan cezalı olur.

Bilgilendirme

Bu araç ve içerik yalnızca bilgilendirme amaçlıdır; yatırım, hukuki, mali veya vergi danışmanlığı yerine geçmez. Sonuçlar girdiğiniz verilere ve güncel parametrelere dayanır; kişisel durumunuza göre farklılık gösterebilir. Beyan ve ödeme için bir mali müşavire danışmanız ve kesin tutarlar için GİB'in güncel açıklamalarını esas almanız önerilir.