Konut Kredisi Nasıl Hesaplanır?

Kısa cevap: konut kredisi nasıl hesaplanır?

Konut kredisinde önce evin fiyatından peşinatı çıkarırsınız; geriye kalan tutar bankadan çekeceğiniz anaparadır. Bu anaparayı, aylık faiz oranı ve toplam ay sayısıyla birlikte anüite (eşit taksit) formülüne koyarak aylık taksiti bulursunuz. Aylık taksiti vadeyle çarpınca toplam geri ödeme, bundan anaparayı çıkarınca da ödediğiniz toplam faiz ortaya çıkar.

Konut kredisinde temel kavramlar

Hesaba başlamadan önce dört değeri netleştirmek gerekir:

• Konut bedeli: Satın alacağınız evin fiyatı.
• Peşinat: Cebinizden ödediğiniz kısım. Bankalar genellikle konut bedelinin tamamını değil, bir bölümünü kredilendirir; bu yüzden belirli bir peşinat şarttır.
• Anapara (kredi tutarı): Konut bedeli − peşinat. Faiz yalnızca bu tutar üzerinden işler.
• Vade ve faiz: Vade kredinin toplam ay sayısı, faiz ise bankanın uyguladığı aylık orandır. Konut kredileri çoğunlukla 120 ay (10 yıl) ve üzeri uzun vadelerle kullanılır.

Anüite formülü

Eşit taksitli konut kredisinde her ay aynı tutarı ödersiniz; değişen tek şey ödemenin ne kadarının faize, ne kadarının anaparaya gittiğidir. İlk yıllarda ağırlık faizdedir, vade ilerledikçe anapara payı artar. Aylık taksit şu formülle bulunur:

Aylık taksit = A × [ i × (1 + i)ⁿ ] ÷ [ (1 + i)ⁿ − 1 ]

• A: Anapara, yani peşinat sonrası çekilen kredi tutarı
• i: Aylık faiz oranı (örneğin %2,79 ise 0,0279)
• n: Vade, yani toplam ay sayısı (10 yıl = 120 ay)

Ardından iki ek hesap yapılır:

• Toplam geri ödeme = Aylık taksit × n
• Toplam faiz = Toplam geri ödeme − A

Adım adım örnek

3.000.000 TL'lik bir evi, %20 peşinatla, kalan tutar için %2,79 aylık faiz ve 120 ay (10 yıl) vadeyle almak istediğinizi varsayalım:

• 1. Peşinatı hesaplayın: 3.000.000 × 0,20 = 600.000 TL peşinat.
• 2. Anaparayı bulun: 3.000.000 − 600.000 = 2.400.000 TL kredi.
• 3. Değerleri formüle koyun: A = 2.400.000, i = 0,0279, n = 120.
• 4. Aylık taksiti çıkarın: 2.400.000 × [0,0279 × 1,0279¹²⁰] ÷ [1,0279¹²⁰ − 1] ≈ 69.519 TL.
• 5. Toplam maliyeti çıkarın: 69.519 × 120 ≈ 8.342.228 TL toplam geri ödeme; toplam faiz ise 8.342.228 − 2.400.000 ≈ 5.942.228 TL.

Dikkat çekici nokta şudur: 10 yıllık vadede ödenen toplam faiz (yaklaşık 5,9 milyon TL), çekilen anaparayı (2,4 milyon TL) ikiye katlamaktadır. Uzun vadeli kredilerde faizin ne kadar büyük bir yük olduğunu bu rakam net gösterir.

Vadenin toplam maliyete etkisi

Aynı 2.400.000 TL kredi ve %2,79 aylık faizle yalnızca vadeyi değiştirdiğimizde sonuç şöyle değişir:

Vadeyi 5 yıldan 20 yıla çıkarmak aylık taksiti yaklaşık 82.855 TL'den 67.051 TL'ye düşürür; rahatlatıcı görünür. Oysa toplam faiz 2,6 milyon TL'den 13,7 milyon TL'ye fırlar. Üstelik 15 yıldan 20 yıla geçişte taksit neredeyse değişmezken toplam maliyet milyonlarca lira artar. Uzun vade, aylık nefes aldırırken toplamda ağır bir bedel çıkarır.

Faizin etkisi

Bu kez vadeyi 120 ayda sabit tutup yalnızca aylık faiz oranını değiştirelim (anapara yine 2.400.000 TL):

Yalnızca 0,70 puanlık faiz farkı (yüzde 2,50'den 3,20'ye), toplam maliyeti yaklaşık 1,8 milyon TL artırıyor. Bu yüzden farklı bankaların oranlarını aynı tutar ve vade üzerinden karşılaştırmak büyük tasarruf sağlayabilir.

Sık yapılan hata

En yaygın yanlış, aylık ile yıllık faizi karıştırmaktır. Banka yıllık oran sunduğunda bunu doğrudan formüle koyarsanız taksit gerçeğin çok üzerinde çıkar. Yıllık oranı kabaca 12'ye bölerek aylığa çevirmeniz gerekir. İkinci sık hata, peşinatı hesaba katmadan evin tam fiyatı üzerinden faiz hesaplamaktır; oysa faiz yalnızca kredilendirilen anaparaya işler. Üçüncüsü ise sadece aylık taksite bakıp toplam geri ödemeyi göz ardı etmektir.

Konut kredisinde gizli kalemler

Yukarıdaki hesap saf faiz hesabıdır. Konut kredilerinde, ihtiyaç kredilerinden farklı olarak KKDF ve BSMV istisnası uygulanır; yani bu vergiler taksite eklenmez. Buna rağmen gerçek maliyeti şu kalemler etkiler:

• Ekspertiz (değerleme) ücreti ve dosya/tahsis masrafı
• İpotek tesis ve tapu işlem giderleri
• Zorunlu sigortalar: DASK, konut sigortası ve çoğu bankada hayat sigortası

Bu nedenle bankanın sunduğu gerçek taksit, saf anüite hesabından bir miktar yüksek çıkabilir. Bankalar arası adil karşılaştırma için tüm bu kalemleri içeren yıllık maliyet oranını isteyin.

Hesabı saniyede yapın

Bütün bu formülü elle uğraştırmadan, sitedeki Konut Kredisi Hesaplama aracını kullanabilirsiniz. Peşinat sonrası kredi tutarını, aylık faizi ve vadeyi (ay) girin; araç aylık taksiti, toplam geri ödemeyi ve ödeyeceğiniz toplam faizi anında gösterir. Farklı vade ve faiz senaryolarını deneyerek bütçenize en uygun dengeyi kolayca bulabilirsiniz.

Uyarı: Bu içerik yalnızca bilgilendirme amaçlıdır; yatırım, kredi veya finansal tavsiye niteliği taşımaz. Sonuçlar tahminidir ve masraf ile sigortaları içermez. Bağlayıcı taksit ve maliyet bilgisi için bankanızdan resmî teklif ve yıllık maliyet oranını isteyin; gerektiğinde bir mali danışmana başvurun.